Рынок недвижимости в России в последние годы подвергался существенным изменениям под влиянием множества факторов, наиболее значимые из которых – изменения условий выдачи льготной ипотеки. Они дважды приводили к существенному росту спроса на новостройки – в 2023 году, перед отменой массовой льготной ипотеки, а также в конце 2025 года-начале 2026 года, накануне изменений условий выдачи семейной ипотеки, в соответствии с которыми одна семья может получить одну льготную ипотеку с 1 февраля 2026 года.
Ожидаемое продолжение корректировки условий семейной ипотеки по дифференциации процентных ставок в зависимости от количества детей в семье с 1 июня 2026 года перенесли на осень. Поэтому летний период на рынке жилой недвижимости характеризуется затишьем, которое скорее всего продолжится до существенного снижения ключевой ставки Банком России, благодаря чему рыночная ипотека станет доступной для более широкого круга лиц, что, очевидно, произойдет не раньше 2027 года.
Изменение законодательства, регулирующего предоставление льготной ипотеки, а также медленное и постепенное снижение ставки рефинансирования приводит к увеличению доли рыночной ипотеки. По данным аналитиков ВТБ, в первом полугодии 2026 года банки выдали на покупку первичного или вторичного жилья около 2,18 триллиона рублей, что на 45 процентов больше аналогичного показателя 2025 года.
По данным онлайн-сервиса Домклик, в мае 2026 года доля рыночной ипотеки приблизилась к 40 процентам, по сравнению с аналогичным периодом 2025 года выдачи ипотеки по рыночным ставкам в мае 2026 года увеличились в 3,3 раза – с 26,1 миллиарда до 86,5 миллиарда рублей.
Таким образом, в следующие годы возможна смена механизма продаж и возврат рыночной модели в том числе из-за снижения ставок на депозиты и потребность людей перекладывать денежные средства в другие активы, включая недвижимость.
В текущий момент, несмотря на снижение спроса из-за всё ещё дорогих кредитов и изменения правил выдачи льготной ипотеки девелоперы не могут снижать цены на новостройки вследствие очень дорогого проектного финансирования и затрат на строительство. Поэтому, чтобы выполнять планы продаж, приходится с помощью косвенных инструментов привлекать покупателей, благодаря, например, активной рекламе, предоставлению скидок на отдельные лоты, субсидированию ипотечных ставок, что компенсируется, как правило, повышением стоимости объекта, а также предоставлению программ покупки жилья с нулевым первоначальным взносом.
На рынке вторичного жилья в этом году наблюдается рост продаж, который компенсирует снижение продаж новостроек. Цены на вторичное жильё ниже новостроек, однако в большинстве регионов страны темпы роста цен на «вторичку» выше в связи с увеличением доли рыночной ипотеки и недоступностью для многих покупателей льготных программ, которые применимы только к новостройкам. Особой популярностью пользуется так называемая новая «вторичка», то есть квартиры, которые были куплены в последние пять лет на хороших условиях для последующей перепродажи. Востребованность новой «вторички» объясняется развитой инфраструктурой и более низкими ценами, чем предлагают застройщики на жильё, которое будет готово в будущем. Очевидно, ситуация на рынке вторичного жилья будет сохраняться, в том числе вследствие постепенного сокращения хороших лотов, а также сокращения предложения на новое жильё из-за создания искусственного дефицита новостроек застройщиками.
Ряд экспертов сложившую ситуацию на рынке недвижимости называют «рынком покупателя», что не совсем верно, так как, несмотря на высокую конкуренцию, покупатель не может диктовать свои условия, но это не означает, что он не может торговаться. Наоборот, текущая ситуация способствует тому, чтобы покупатели, заинтересованные в приобретении жилья, внимательно рассматривали предлагаемые объекты и обсуждали все возможные варианты покупки в поиске наиболее выгодных условий. Но ждать резкого и масштабного снижения цен не стоит. Рассматривать следует каждый проект и каждого застройщика в отдельности. Если застройщик нуждается в пополнении эскроу-счета, он может на короткий период времени объявить акцию и, как только счет будет пополнен, её отменить или снизить цены на отдельные мало востребованные лоты. Поэтому хорошие условия от застройщиков являются частным случаем, а поиск хорошего варианта квартиры становится достаточно трудоёмкой задачей.
Ольга Астафьева,
Ирина Смирнова,
Лиля Передних,
преподаватели кафедры
общего и проектного менеджмента
факультета «Высшая школа управления»
Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации
Фото Ирины Петровой
