Ситуация на рынке недвижимости сегодня характеризуется неоднозначными трендами. За предшествующий период наблюдалось постепенное снижение Центральным Банком России ключевой ставки, а это позитивный фактор для приобретения жилья. Но всё же в наступившем 2026 году ситуация неоднозначна, что объясняется рядом причин.
Во-первых, в феврале ожидается сокращение льготных программ, так как они дорого обходятся бюджету страны и нередко используются в спекулятивных целях, разгоняя цены на квадратные метры. С февраля 2026 года меняются условия выдачи семейной ипотеки: одна семья – одна льготная ипотека. Если семья уже воспользовалась государственной поддержкой, после 1 февраля нельзя будет купить ещё одну квартиру по низкой ипотечной ставке. Ожидается дифференциация процентной ставки в зависимости от количества детей: при наличии одного ребёнка – 10–12 процентов, двух детей – шесть процентов, трёх и более детей – четыре процента. Это новшество – полезная мера для сдерживания роста цен на новостройки, потому что направлено на то, чтобы программа носила целевой характер и помогала в приобретении жилья семьям, которые в этом действительно нуждаются.
Во-вторых, стратегия медленного снижения ключевой ставки Банком России, необходимая для сдерживания инфляции и поддержания макроэкономической стабильности в стране, способствует дальнейшему формированию отложенного спроса. Благоприятным условием для развития рыночной ипотеки, по мнению экспертов, является ипотечная ставка в 12–14 процентов, что предполагает снижение ключа до 10 процентов. Это возможно только в 2027 году, поскольку базовый прогноз Центробанка по средней ключевой ставке на 2026 год – 13–15 процентов.
Тем не менее, при появлении возможностей удешевления ипотеки в результате дальнейшего постепенного снижения ключевой ставки на рынок могут вернуться потенциальные покупатели, которые ожидают улучшения условий покупки жилья. Также эффект от ограничений по семейной ипотеке может быть частично нивелирован индивидуальными ипотечными предложениями банков и девелоперов. Конкурируя за клиентов, банки предлагают гибкие процентные ставки по ипотечным кредитам при условии выполнения дополнительных критериев: подписка, страхование, зарплатный пакет. Подобные программы апробированы банками на депозитных вкладах и активно распространяются на ипотечное кредитование. Возможно введение региональной дифференциации ипотечных программ, при которой условия выдачи ипотеки будут различаться в зависимости от субъекта, что может благотворно отразиться на небольших региональных девелоперах. Помимо этого, застройщики будут стремиться стимулировать спрос за счёт разработки индивидуальных предложений, например, субсидированной ипотеки. Также возможны сезонные акции и скидки, особенно на неликвидные на рынке объекты.
Согласно исследованиям аналитиков рынка, сегодня всё меньше граждан берут ипотеку с нуля и всё больше клиентов используют схему по продаже старого жилья + накопления + ипотечный кредит. Предполагается, что популярная на автомобильном рынке схема трейд-ин будет также пользоваться спросом на рынке недвижимости в 2026 году, когда застройщики помогают покупателям с продажей старой квартиры и включают эти деньги в счёт покупки нового жилья.
В-третьих, рост издержек производства вследствие обсуждаемой отмены моратория на штрафы по уплате просрочки при сдаче объектов в эксплуатацию, который был введен 1 июля 2023 года для поддержания строительной отрасли, и изменений в налоговом законодательстве. Предложение о введении рассрочки для выплаты расходов за сдачу жилья с опозданием может оказаться важным амортизационным инструментом на период снижения ключевой ставки. Рост НДС на два процента не может не сказаться на строительной отрасли, несмотря на освобождение от НДС сделок по недвижимости. Застройщики вынуждены нести расходы на строительные материалы и технологии, которые облагаются НДС. Поэтому чем длиннее цепочка приобретения сырья, материалов, оборудования, тем больше кумулятивный эффект от изменения НДС.
Ещё один фактор роста издержек производства – смещение фокуса внимания на рынке недвижимости на качество услуг застройщиков, современные технологии и инфраструктуру проектов. Вместо ценовых войн на рынке будет наблюдаться активное внедрение «умных» квартир, экологизация проектов, забота о благоустройстве дворов и удобстве общественных пространств для жильцов.
В заключениие нужно отметить влияние на рынок недвижимости «эффекта Долиной» и связанные с ним тенденции. Нашумевшее в 2025 году дело сильно насторожило участников рынка жилья, и, хотя количество сделок с участием мошенников на рынке совсем небольшое, многие продавцы и покупатели на вторичном рынке жилья находятся в крайне тревожном состоянии. Покупатели и их риелторы запрашивают при выходе на сделку дополнительные документы и гарантии, что существенно затрудняет и замедляет процесс купли-продажи жилья. Таким образом властям следует на законодательном уровне предложить новые механизмы регулирования и контроля за действиями участников при совершении сделок на рынке недвижимости, а также систематизировать законодательные нормы работы профессиональных риелторов для повышения прозрачности сделок.
Ольга Астафьева,
Ирина Смирнова,
доценты кафедры общего и проектного менеджмента
факультета «Высшая школа управления»
Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации
Иллюстрация: avatars.mds.yandex.net
