Изменения ожидались ещё в июле, и это создало дополнительный интерес к оформлению сделок на покупку квартир.
Семейная ипотека, действующая в стране с 2018 года, – настоящий драйвер развития строительной отрасли и рынка недвижимости. Неудивительно, что ожидавшиеся изменения волнуют многих участников этого рынка и подталкивают население к совершению покупок. В итоге в 2026 году наблюдалось три волны высокого спроса.
Первая началась ещё в декабре 2025-го и продолжилась в январе 2026 года перед вступлением правила «одна семья – одна льготная ипотека». В январе объём выдачи ипотечных кредитов составил 421 миллиард рублей преимущественно за счёт льготной программы, по данным издания «Коммерсантъ».
Вторая волна роста наблюдалась в июне, когда ожидалось внедрение дифференцированных ставок для семей с разным количеством детей. В июне объём выдачи ипотеки вырос до 483 миллиардов рублей; по программе «Семейная ипотека» льготных кредитов было оформлено на 288 миллиардов рублей, по данным РБК.
В сентябре наблюдалась третья волна роста сделок. Так, отмечает тот же РБК, в Сбере в сентябре по семейной ипотеке выдано кредитов на 302,8 миллиарда рублей, что явилось максимальным показателем за год.
Осенние изменения условий семейной ипотеки оказались наиболее существенными и, с экономической точки зрения, ожидаемыми и оправданными в условиях продолжающейся сдержанной денежно-кредитной политики Центрального Банка России. Напомним, что 11 сентября на заседании Центробанка было принято решение не снижать ключевую ставку. При этом Правительство России ежегодно выделяет средства на финансирование новых льготных ипотечных программ и ранее оформленных сделок, что в условиях необходимости оптимизации бюджета – задача непростая. 17 сентября 2026 года анонсировано очередное финансирование льготных ипотечных программ на сумму 157 миллиардов рублей, из которых почти 66 миллиардов рублей будет потрачено на субсидирование семейной ипотеки, около шести миллиардов рублей – на кредиты для жителей Дальнего Востока и Арктики, примерно 85 миллиардов рублей – на субсидирование ставки по ранее оформленным займам в рамках завершившейся программы «Льготная ипотека».
Повышение адресности выделяемых на льготные программы средств, безусловно, отразится на последующих показателях выдачи ипотеки и динамике развития строительной отрасли. Изменение периода выданного кредита (вместо 30 теперь 15 лет) и дифференциация процентных ставок в зависимости от количества детей при обязательном условии наличия ребёнка, не достигшего семи лет, потребуют от многих семей взвешенного и обдуманного подхода к оформлению ипотеки. Аналитики отмечают, что для семей с одним и двумя детьми при новых ставках ежемесячный платёж увеличится с учётом сокращения максимального срока выдаваемого по льготной программе кредита. Новые условия довольно благоприятны для семей с тремя детьми, поэтому льготная программа может стимулировать население к расширению семьи.
Таким образом рынок новостроек вступает в новую адаптационную фазу, когда застройщики будут вынуждены, не снижая стоимости объектов из-за возрастающих на строительство затрат разрабатывать новые программы для привлечения покупателей, проводя более тщательную оценку кредитоспособности заёмщиков, или пересматривать новые проекты на основе тщательного мониторинга пополнения эскроу-счетов, от которых зависят решения банков о финансировании новых проектов.
Потенциальным же покупателям, чтобы, как раньше, рассчитывать на ставку в шесть процентов, по новым правилам следует ориентироваться на первоначальный взнос в размере не менее 50 процентов, или более тщательно оценивать риски и последствия совершаемой сделки по новым ставкам.
Ольга АСТАФЬЕВА,
Ирина СМИРНОВА,
Светлана УЛЬЯНОВА,
доценты кафедры общего и проектного менеджмента
факультета «Высшая школа управления»
Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации
Фото: sibdom.ru
